Comment préparer la transmission de son exploitation ?
1. J’anticipe la question plusieurs années à l’avance
Je fais le point sur mes futurs besoins
L’hypothèse la plus courante est une transmission en vue de la retraite. Vous devez vous interroger sur :
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La façon dont vous envisagez la transmission de votre exploitation ;
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le montant de votre future retraite d’agriculteur ;
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les revenus complémentaires dont vous auriez besoin ;
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votre éventuel déménagement et donc un nouveau logement à financer.
Dans cette première phase, un bilan patrimonial peut être très utile pour vous aider à :
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préciser vos besoins, vos ressources disponibles et les éventuels arbitrages.
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étudier les différentes solutions : conserver le foncier ou le vendre ? Céder l’exploitation en fermage ?
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envisager les aspects fiscaux de la transmission.
Vous pouvez aussi vouloir céder votre exploitation pour préparer un nouveau projet professionnel. Les mêmes questions, globalement, se poseront : de quelles ressources aurez-vous besoin pour financer une formation, une période de transition, un déménagement ?
Je me prépare psychologiquement… et je prépare mon entourage
Il est normal de se sentir tiraillé entre :
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la voix de la raison : « Je dois transmettre l’exploitation pour préparer ma retraite » ;
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et celle du cœur : « C’est là où j’ai toujours vécu et travaillé… ».
Et vous allez devoir accepter qu’un autre que vous prenne la suite, avec ses méthodes et ses objectifs et donc que votre exploitation puisse continuer et réussir sans vous !
Mieux vaut donc réfléchir à cette transmission 5 ou 10 ans en amont, le temps de « vous faire à l’idée ». Veillez aussi à prévenir votre entourage de votre réflexion :
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votre famille (que votre projet soit celui d’une transmission familiale ou non) ;
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vos associés ;
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vos propriétaires fonciers.
Ces différents partenaires doivent être associés à votre projet de cession suffisamment tôt.
Je réfléchis aux différents modes de transmission
La transmission familiale
Vous pouvez céder votre exploitation à titre gratuit :
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par donation simple dans la limite de 100.000 € ;
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par donation-partage ;
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par donation avec démembrement de propriété ;
Dans tous les cas, mieux vaut obtenir l’accord de l’ensemble des héritiers.
Vous pouvez céder votre exploitation à titre onéreux
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vendre l’exploitation en totalité ;
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vendre le capital d’exploitation et rester propriétaire des bâtiments et du foncier et les louer dans le cadre d’un bail ou d’un métayage…
Vous pouvez transmettre l’exploitation sous forme sociétaire
Après avoir séparé les biens immobiliers de l’activité agricole :
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soit découper votre structure en plusieurs sociétés, pour faciliter le partage entre vos enfants ;
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soit regrouper le tout au sein d’une holding.
La forme sociétaire peut offrir un grand intérêt d’un point de vue fiscal, dans le cadre de baux à long terme au sein d’un Groupement Foncier Agricole (GFA).
La transmission hors de cadre familial
Par choix ou nécessité, vous décidez de transmettre à un repreneur extérieur. Plusieurs options sont possibles, à étudier avec soin en fonction de vos besoins… et bien sûr des désirs des repreneurs potentiels.
Comment limiter le coût fiscal de la transmission ?
Cette question doit absolument être anticipée dans votre phase de préparation. Car l’impact fiscal de votre projet peut être assez lourd. Rapprochez-vous d’un expert-comptable ou d’un conseiller spécialisé en fiscalité.
Je me rapproche d’experts pour m’accompagner
Si vous transmettez à un repreneur « extérieur », rapprochez-vous d’abord de partenaires capables de vous apporter :
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les informations et les conseils nécessaires ;
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mais aussi la distance d’un regard objectif (sans attachement sentimental à l’exploitation) ;
Un expert-comptable connaissant le monde agricole jouera un rôle important sur tous les plans : social, fiscal, de formation, juridique et économique. Il pourra, au besoin, travailler avec des experts fonciers et des notaires pour :
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réaliser une évaluation de la valeur de votre exploitation :
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estimer sa rentabilité à moyen et long terme.
Pensez également à solliciter votre Chambre d’agriculture. Elle propose des services qui vous aideront à :
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élaborer votre offre de transmission ;
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mettre en place la communication progressive de votre projet.
Bon à savoir
Contactez la MSA (La sécurité sociale agricole) pour avoir une estimation de votre future pension de retraite.
Rapprochez-vous de votre Chambre d’Agriculture 3 ans avant la date prévue de transmission, pour les démarches suivantes :
- déclarer votre projet au moyen du formulaire prévu à cet effet,
- faire une demande pour bénéficier des aides publiques à la transmission.
2. Je procède étape par étape
Je cherche un repreneur
Pour rencontrer des candidats à l’installation, n’hésitez pas à utiliser tous les moyens à votre disposition :
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vos réseaux personnels, de proximité géographique ou de métiers, à activer assez tôt ;
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le Répertoire Départ-Installation (RDI) : pour vous y inscrire, contactez votre Chambre d’agriculture. Votre offre de transmission sera communiquée à des repreneurs potentiels et vous pourrez être mis en relation ;
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des évènements à thématique transmission organisés sur votre zone géographique (réunions d’information, forums, petits déjeuners ou apéritifs rencontres…).
Je fais évaluer mon exploitation
Contrairement à un bien ordinaire, une exploitation agricole n’a pas de valeur fixe facilement déterminable. Plusieurs méthodes de calcul existent et il faut souvent les combiner pour approcher la juste valeur :
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la méthode patrimoniale recense et estime un par un les actifs : tous les éléments à céder ;
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la méthode économique prend en compte les résultats et le potentiel de votre exploitation :
- sa capacité à rémunérer le travail de l’exploitant ;
- et/ou sa capacité à dégager des bénéfices.
Transmission familiale : attention aux prix « cadeaux »
Le prix de vente à un enfant est souvent inférieur à la valeur du marché. En soi, rien d’anormal mais veillez cependant à :
- établir un prix qui ne soit pas anormalement bas (l’administration fiscale pourrait y voir une donation déguisée) ;
- rééquilibrer le partage successoral pour ne pas léser les enfants non concernés par la transaction.
En plus de ces éléments internes, il faudra tenir compte du contexte économique et de l’avenir des systèmes d’exploitation. Tous ces critères à croiser rendent indispensable l’aide d’un expert-comptable, pour dégager une valeur qui vous permettra d’établir votre offre.
Je prépare mon exploitation en vue de sa transmission
Pour une transmission sans changement d’activité, vous devrez réaliser des investissements :
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suffisants pour bien valoriser l’exploitation jusqu’à sa cession ;
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mais avec prudence pour préserver la rentabilité et que le jour venu, le produit de la cession compense largement vos efforts.
Bon à savoir
L’indicateur clé est le retour sur investissement. Il permet de mesurer le rendement d’un investissement en prenant en compte les sommes investies et l’argent gagné ou perdu. Vous devrez l’analyser chaque année jusqu’à la cession.
Pour une transmission en vue d’une restructuration totale
Vous devrez quand même rendre votre exploitation attractive, pour qu’un repreneur puisse se projeter. Pour cela, faites réaliser par un expert neutre un diagnostic précis pour déterminer :
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les éléments positifs de votre exploitation, susceptibles de séduire un repreneur ;
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les éléments qui peuvent inquiéter, faire hésiter ou dissuader d’acheter.
Vous pourrez ensuite envisager des actions pour mieux mettre en valeur votre exploitation.
Il ne s’agit pas forcément d’investir. Vous pouvez, par exemple, renoncer à une transmission complète : si votre repreneur n’est pas du tout intéressé par une partie de votre matériel ou de vos bâtiments.
3. Je gère le produit de ma cession
Je dispose de cet apport pour mes propres besoins
Pour financer une nouvelle activité
La vente de votre exploitation vous permettra de bénéficier d’un apport en capital.
Pour prendre votre retraite
Vous pourrez profiter de revenus complémentaires en percevant :
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les loyers d’un bail si vous êtes resté propriétaire ;
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les intérêts de placements effectués avec le produit d’une vente. Par exemple :
- des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour bénéficier de revenus fonciers trimestriels, sans souci de gestion ;
- des OPCVM (SICAV, FCP)… selon diverses modalités de gestion.
Je transmets un patrimoine à mes proches
Si la vente de votre exploitation n’a pas été effectuée dans le cadre familial, vous pouvez aussi gratifier vos enfants ou vos petits-enfants. Vous utiliserez une partie du produit de votre cession pour optimiser votre patrimoine et/ou organiser sa transmission dans les meilleures conditions fiscales :
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en souscrivant des contrats d’assurance vie ;
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en effectuant des donations.
4. Je sollicite mon conseiller BRED
Vous envisagez la transmission de votre exploitation ? Vous avez besoin de conseils sur les démarches à suivre ? Les différentes modalités possibles ? Vous voulez vous assurer un complément de retraite solide ? Vous cherchez à réduire le poids de la fiscalité dans votre transmission ?
Rencontrez votre conseiller BRED. Il saura vous écouter et vous présenter des solutions efficaces :
pour optimiser votre patrimoine et/ou organiser sa transmission ;
pour constituer un capital au profit de vos enfants ou petits-enfants ;
pour investir et percevoir immédiatement des revenus réguliers.
