Tendances immobilier
« Une reprise en douceur mais un élan contrarié, l’équation complexe de la rentrée »
Rédigé le 23 février 2026.
March 25, 2026
En Europe, la reprise s’affirme cette année, l’écart entre acquéreurs et vendeurs se réduisant et la visibilité s’améliorant.
En France, comme s’est souvent le cas, la reprise est un peu plus graduelle, l’optimisme plus mesuré et le désalignement des valeurs un peu plus marqué que dans d’autres pays. La France reste ainsi encore en retrait, avec un marché qui a toujours été un amortisseur dans les crises, mais plus long à se remettre en marche dans les reprises ; effet d’attente amplifié également par la situation politique actuelle.
Focus par Classe d’actifs
Bureaux en Ile-de-France
Chiffres-clés(1)
Un volume d’investissement en mouvement en 2025 mais une reprise qui se fait attendre.
Demande placée : 1 638 000 m²
Offre immédiate : 6,2 millions de m²
Taux de vacance : 10,20%
Loyer prime : 1 250 €/m²
Eclairage
Le bureau a retrouvé en 2025 sa position de 1ère classe d’actif mais dans un contexte de nouvelle réalité avec le retour de la liquidité grâce à des baisses de valeurs ; une réalité contrastée en termes de taux de rendement et des écarts importants entre marché.
Points d’attention avec à Paris une vacance toujours en progression et une trajectoire baissière de Paris centre ouest ; des loyers à surveiller car si de nouveaux loyers prime ont été atteints, les actifs moins bien placés ou peu qualitatifs subissent une pression à la baisse.
Commerces
Chiffres-clés(1)
Après deux années de stabilité, le marché montre des signes de progression et offre des perspectives plus favorables.
Investissement en France : 2,8 Md € en hausse
Part : 20% de l’investissement, stable
Taux prime IDF : entre 4 et 4,50% pour des pieds d’immeubles ; 5,50% pour les Centres commerciaux et 5,75% pour les Retail Park.
Eclairage
Les investisseurs privilégient des actifs sécurisés tout en restant opportunistes dans leurs arbitrages. Leur retour sur les marchés s’inscrit dans une stratégie de réallocation, de sécurisation et de sélectivité, loin d’un déploiement massif de nouveaux capitaux. Cependant, cette sélectivité illustre la recherche de valeur dans un contexte qui demeure encore prudent.
La rareté des emplacements prime va accentuer la pression sur les localisations stratégiques alors que les zones secondaires doivent se réinventer pour enrayer la vacance.
Logistique
Chiffres-clés(1)
Un marché d’utilisateurs sur un plateau bas
Demande placée : 3 239 100 m² en baisse
Offre immédiate : 4 812 200 m² stable
Taux de vacance : 6,30%
Loyer prime : 89€/m² en hausse
Taux de rendement prime : 4,90% stable
Résidentiel
Chiffres-clés(1) et éclairage
- Des mises en chantier qui se redressent (+8% sur un an) grâce aux restructurations récentes chez les grands promoteurs nationaux, l’amélioration des conditions de crédit et le soutien des bailleurs sociaux, mais elles restent à un niveau bas (< de 25% / production moyenne observée depuis 2000).
- Un niveau d’autorisation de logements collectifs toujours extrêmement bas même si en nette hausse, mais ne progresse que très légèrement sur 12 mois glissants sans rebond attendu à court terme à l’approche des élections municipales.
- Les ventes au détail continuent à baisser et restent à un niveau particulièrement faible et les ventes en bloc baissent dans les mêmes proportions. Au global, les ventes sont en baisse en incluant les résidences servies, dues à l’incertitude politique et à la suppression du Pinel fin 2024 (entraînant une quasi-disparition des investisseurs particuliers).
- Le volume global de transactions dans l’ancien suit désormais une hausse continue depuis 10/2024. Les ventes en France restent tout de même encore sous la barre du million de transactions.
Pour la Résidence étudiante, 2025 aura été une année pivot avec au cours des 9 premiers mois des records d’investissements dépassés, l’introduction d’un marché secondaire et les premières reventes de portefeuilles.
A noter néanmoins, là encore, une forte sélectivité notamment en matière de micro-localisation et un souci accru de l’équation financière.
Quelles perspectives pour 2026 ?
Plusieurs facteurs d’amélioration se dessinent (croissance, moindre volatilité financière, nécessaire rotation des capitaux…) sur le marché de l’investissement pour lequel on peut pronostiquer :
- Activité à l’achat : une reprise toujours progressive et modérée.
- Activité à la vente : davantage d’arbitrages prévus.
Les préoccupations continuent à porter principalement sur le contexte géopolitique, l’inquiétude sur les taux à long terme et la faiblesse de la demande locative.
La France pourrait se situer elle aussi dans un cycle de reprise, mais avec un tempo plus lent et plus graduel, avec une tendance à la prudence plus marquée.
Les investisseurs privilégient des stratégies plus risquées, illustrant une recherche accrue de rendement et une attente de correction plus franche des prix.
En conclusion, un intérêt confirmé des investisseurs sur quelques segments ciblés :
- Pour les bureaux dans Paris intra-muros et dans les quartiers centraux des grandes métropoles régionales.
- Pour la logistique sur la dorsale notamment.
- Pour le commerce de façon plus opportuniste.
- Pour les actifs reposant sur des fondamentaux démographiques comme le logement/résidences gérées et le secteur de l’« Hospitality », secteur de l’hôtellerie et des hébergements touristiques,au sens large.
L’investissement immobilier présente un risque de perte en capital. Cet article a un caractère purement informatif et est fourni uniquement à titre d’information générale, sans garantie quant à l’exhaustivité ni à l’exactitude des informations qu’il contient. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation, ni une incitation à l’achat ou à la vente d’un produit financier ou immobilier.
(1) Sources : CBRE Figures T4-2025 ; Notes de conjoncture BPCE Solutions immobilières T4-2025 immobilier tertiaire en France ; Cushman & Wakefield – bureaux et échéance de bail – 2026 ; MCSI/BPCE SI : 38e baromètre de l’investissement immobilier français – 2026, une prudence persistante.
Crédits photos : Getty Images.