Diagnostic de performance énergétique, dit DPE, ou quand la consommation énergétique de votre logement devient un enjeu de valeur patrimoniale

Le DPE est obligatoire aujourd’hui et doit être réalisé par un professionnel. Au même titre que le prix ou la surface par exemple, la lettre de DPE obtenue doit être clairement affichée dans les annonces immobilières permettant à l’acquéreur/locataire d’envisager la consommation énergétique du bien ou les travaux à prévoir à court terme ou moyen terme. Pour l’investisseur, la question portera sur la possibilité de louer son actif et d’augmenter dans le temps son loyer. Deux appartements situés dans la même copropriété peuvent se valoriser ou se louer dans des conditions financières très différentes si l’un est classé C et l’autre F. Pour un propriétaire ou un investisseur, le DPE n’est donc plus un détail technique découvert au moment de signer, il fait désormais partie intégrante de la réflexion et la stratégie patrimoniale.

Aujourd’hui, cette simple lettre inscrite sur le DPE influence déjà les prix, les niveaux des loyers et les décisions d’arbitrage des propriétaires investisseurs.

Un parc encore très marqué par les passoires thermiques

En 2025, sur les 30,9 millions de résidences principales, un peu moins de 4 millions sont encore classées F ou G soit un peu plus d’un logement sur huit. En tenant conjointement compte des résidences secondaires et des logements vacants, nous frôlons les 5,4 millions de logements passoires thermiques dans l’ensemble du parc.

Étiquette DPE dans l’ensemble du parc de logements en France

Source : Observatoire national de la rénovation énergétique - 12/11/2025 - Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 | Données et études statistiques.

Calendrier de la loi climat et résilience⁽²⁾ :

Évolution du taux des passoires thermiques entre 2024 et 2025

En deux ans, grâce aux rénovations, à la production neuve et aux premiers ajustements du DPE, le pays a sorti environ 800 000 passoires du circuit. Les logements anciens, logements de petites surfaces et logements au fioul restent quant à eux majoritairement exposés.

Source : Solution Notaire Hebdo – 27 novembre 2025 -  N°39

Un impact de plus en plus net sur la valeur vénale

Pour un propriétaire vendeur, le DPE se traduit déjà en euros. Un logement bien classé, A ou B, se vend plus cher, plus vite. Les acheteurs y voient des factures de chauffage moindres, un logement confortable et une menace réglementaire limitée. À l’inverse, le bien classé F ou G subit une décote. Les études parlent ainsi d’une décote souvent à deux chiffres, par rapport à un logement comparable en classe D. En pratique, l’acheteur intègre le coût des travaux et négocie davantage.

Les délais de vente sont également plus longs pour ces logements. Une passoire thermique suscite plus de questions, plus de devis, parfois plus d’hésitations. À l’opposé, un bon DPE rassure et facilite la transaction. On voit ainsi se dessiner une nouvelle grille de lecture : localisation, surface, état général… et désormais performance énergétique.

Le DPE et les loyers : un enjeu de revenus futurs

Sur le marché locatif, l’effet se fait sentir à deux niveaux. Le premier visible est celui du loyer. Dans les villes tendues, les logements bien classés se louent souvent un peu plus cher au mètre carré, tandis que les passoires, lorsqu’elles sont encore autorisées à la location, doivent parfois consentir un loyer inférieur pour trouver preneur. Les locataires regardent de plus en plus l’étiquette énergétique, notamment pour maîtriser leurs charges.

Le second niveau, plus structurant, est celui du droit de louer. Un logement G, puis F et E à terme, qui ne serait pas rénové, finira par sortir du marché locatif. Pour un bailleur, cela signifie un risque sur ses revenus futurs et à terme la nécessité soit de réaliser des travaux, soit d’arbitrer le bien. Là encore, le DPE dépasse la simple question du montant du loyer : il touche à la pérennité du revenu locatif.

La réforme de 2026 : un soulagement pour certains, pas une solution pour tous

Le nouvel ajustement du DPE en 2026 va changer la situation de nombreux logements chauffés à l’électricité. Par arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétique, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est abaissé de 2,3 à 1,9 ce qui fait remonter la note d’une partie du parc. 

Cette évolution a pour conséquence la sortie d’environ 850 000 logements (sur la base des chiffres au 1er janvier 2023) (4) du statut de passoire énergétique (classe F ou G du DPE) parmi les 4,8 millions de passoires que comptait le parc de résidences principales à cette date.

Un DPE européen peut-il voir le jour prochainement ?

Chez nos voisins européens, le DPE ou équivalent existent aussi. En Allemagne, en Italie, en Espagne, au Portugal ou en Suède, un certificat énergétique est exigé pour vendre ou louer un logement et il classe le bien selon une échelle de performance, généralement construite sur le même principe que nos lettres de A à G. L’objectif est partout le même informer clairement l’acquéreur ou le locataire sur la consommation d’énergie et l’impact carbone du logement.

Les différences apparaissent surtout dans la façon dont ces outils sont utilisés. Les méthodes de calcul et les seuils associés à chaque classe ne sont pas tout à fait identiques et les conséquences pratiques varient fortement d’un pays à l’autre. Certains États ont choisi d’assumer un niveau de contrainte élevé, avec des restrictions progressives sur la location des passoires thermiques et des obligations de travaux. D’autres privilégient l’incitation financière, en multipliant les aides et les avantages fiscaux, mais en laissant davantage de souplesse aux propriétaires qui tardent à rénover.

Avec la nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, l’Union européenne cherche à rapprocher ces approches. Le texte prévoit une échelle commune de A à G, un contenu minimum partagé pour les certificats et des objectifs de rénovation ciblant en priorité les logements les plus énergivores. Concrètement, un DPE français, allemand ou italien sera plus facilement comparable dans les prochaines années. En revanche, un DPE unique, strictement identique dans tous les pays, n’est pas d’actualité. 

Optimiser la performance sans fragiliser le patrimoine

Sur le papier, le DPE répond à un vrai besoin public. L’État et les collectivités ont besoin de savoir comment se comporte le parc de logements pour réduire les émissions de gaz à effet de serre. En rendant visibles les passoires thermiques, en conditionnant certaines aides et en fixant des échéances, le DPE a permis de mettre la performance énergétique au centre du débat. C’est une avancée pour le climat, mais aussi pour le confort des habitants et pour la qualité moyenne du parc immobilier.

Dans la pratique, tout n’est pas aussi simple. Une partie du bâti français ne se prête pas facilement aux mêmes solutions que les immeubles récents. Les centres historiques, les immeubles haussmanniens, les bâtiments en pierre qui structurent nos villes sont plus difficiles à isoler sans toucher à ce qui fait leur identité. Si l’on applique partout les mêmes seuils et les mêmes délais, on prend le risque de travaux très lourds, parfois défigurant, ou tout simplement impossibles à mener. Le défi pour les pouvoirs publics est donc de tenir les deux bouts, poursuivre la transition énergétique tout en laissant de la souplesse pour les situations particulières, avec des règles adaptées et un accompagnement plus fin. C’est à ce prix que le DPE pourra rester un repère utile, sans devenir un instrument qui fragilise le patrimoine que l’on cherche aussi à protéger.

Les informations contenues dans ce document vous sont communiquées à titre purement indicatif et ne sauraient donc être considérées comme un conseil en investissement, une recommandation de conclure une opération. Les points de vue et stratégies décrits peuvent ne pas être adéquats pour tous les investisseurs. Ils constituent notre jugement et sont susceptibles de changer sans préavis, de même que les éventuelles assertions quant aux tendances du marché immobilier, qui sont fondées sur les conditions de ces marchés à la date de rédaction du document.

L’investissement en immobilier présente un risque de perte en capital.

(1) Source : Énergie dans les bâtiments | Ministères Aménagement du territoire Transition écologique, mis à jour le 11 mai 2021.

(2) Source :  IMMO 9 Calendrier Interdiction Location & DPE : La fin des passoires thermiques.

*Détenteur de la carte T N° CPI 7501 2019 000 040 042

Crédit photos : Getty Images