Location meublée non professionnelle, les évolutions pour 2025

July 2, 2025

Investissement

Par Caroline Clozel,

Ingénieure patrimoniale.

La location meublée, particulièrement la location meublée non professionnelle (LMNP), demeure plébiscitée pour ses revenus locatifs peu fiscalisés.

Malgré certaines critiques formulées au Parlement et des réformes qui réduisent son attrait, ce régime reste intéressant.

Réintégration des amortissements mais maintien des abattements pour durée de détention.

En régime réel, la LMNP permet, comme à l’impôt sur les sociétés, d’amortir une partie du prix d’acquisition du bien loué. En effet, le loueur meublé non professionnel⁽¹⁾ tient compte d’une charge supplémentaire lorsqu’il détermine son revenu locatif imposable en déduisant un pourcentage du prix d’achat du bien (système d’amortissement par composant - ventilation à déterminer avec son conseil). Il ajoute ainsi cet amortissement aux charges habituellement retenues en location nue (travaux, charges de copropriété…). Techniquement, le montant des charges fiscales se révèle souvent suffisamment important pour que les revenus de location meublée soient très peu fiscalisés. À tout le moins, ils sont toujours moins imposés que ceux en location nue dès lors qu’une charge supplémentaire a été ajoutée : l’amortissement.

Par le passé, lors de la vente du bien loué, les propriétaires ne réintégraient pas les amortissements déduits pour calculer la plus-value. Ils bénéficiaient d’un taux de taxation fixe de 19 % à l’impôt sur le revenu et d’abattements pour durée de détention⁽²⁾.

La LMNP permettait donc de bénéficier de l’avantage de l’impôt sur les sociétés sur les loyers tout en ayant le régime de faveur des particuliers lors de la revente.

Depuis le 16 février 2025, date d’entrée en vigueur de la loi de Finances pour 2025, les amortissements déduits pendant les périodes de LMNP sont désormais pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière (sauf résidences étudiantes et EHPAD). La plus-value est alors calculée en soustrayant au prix de cession de l’immeuble, sa valeur nette comptable. Cependant, la plus-value bénéficie toujours des abattements pour durée de détention tant en matière d’impôt sur le revenu que de prélèvements sociaux.

En pratique, il demeure avantageux d’amortir les revenus locatifs (car ils sont taxés à la tranche marginale d’imposition) même si l’amortissement est réintégré lors de la cession (taxation à un taux fixe compris entre 19% et 25% à l’IR et abattements). Ainsi, la réforme actée en 2025 ne met pas un terme aux avantages du LMNP, mais incite plutôt à conserver son bien suffisamment longtemps pour bénéficier des abattements l’exonérant de plus-value.

(1) Est considéré comme un loueur meublé professionnel au titre de l’impôt sur le revenu, les loueurs remplissant cumulativement les deux conditions suivantes :

les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €
ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Sont donc considérées comme non professionnelles les personnes qui ne respectent pas l’une de ces conditions

(2) 22 ans en matière d’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux

Restrictions concernant le micro BIC.

La loi le Meur, votée en fin d’année dernière, a modifié pour 2025 les conditions d’application du régime micro BIC de certains revenus de locations meublées :

	Autres activités de location meublée	Meublés de tourisme non classés	Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes
Revenus 2024	Seuil de 77 700 € et abattement forfaitaire de 50%	Seuil de 77 700 € et abattement forfaitaire de 50%	Seuil de 188 700 € et abattement forfaitaire de 71%
Revenus 2025	Seuil de 77 700 € et abattement forfaitaire de 50%	Seuil de 15 000 € et abattement forfaitaire de 30%	Seuil de 77 700 € et abattement forfaitaire de 50%

Pour la location meublée touristique non classée (typiquement « Airbnb »), le régime micro BIC est désormais aligné sur celui des revenus fonciers, ce qui en réduit son intérêt. En pratique, beaucoup de propriétaires préféraient déjà le régime réel, car l’amortissement permettait de déduire des charges plus élevées que le forfait micro (passé de 50 % à 30 %).

La question est plus délicate pour les locations classées ou chambres d’hôtes, pour lesquelles l’abattement était plus important (71 % au lieu de 50% aujourd’hui) et le micro BIC simplifiait la gestion. Malgré cela, ces loueurs peuvent toujours opter pour le régime réel et amortir une partie du bien, ce qui demeure fiscalement avantageux.

À noter que la location meublée longue durée (ou « autres activités de location meublée ») n’a pas été modifiée.

La LMNP conserve un régime favorable en matière d’impôt sur le revenu même si de prochaines réformes continueront probablement à en limiter l’attrait. Il n’en demeure pas moins un dispositif complexe pour lequel chaque opération patrimoniale peut entraîner des conséquences inattendues.

Exemple : en cas de donation de la nue-propriété d’un bien en LMNP, le donateur loueur meublé n’amortira que l’usufruit du bien et non plus la pleine propriété.

Les règles en matière de revenus pour les loueurs meublés professionnels (LMP) sont quant à elles très différentes. Il sera indispensable de confirmer son statut de LMNP ou de LMP avant d’envisager des organisations patrimoniales, étant précisé que cette qualification diffère entre l’impôt sur le revenu, les cotisations sociales et l’impôt sur la fortune immobilière.

Avant de vous engager, il est fortement recommandé de consulter un professionnel qualifié (notaire, conseiller, expert) afin d’évaluer tous les aspects juridiques, fiscaux et patrimoniaux liés à ce type d’investissement.

L’investissement en immobilier sous le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) présente un risque de perte en capital.