Par Marianne Leroux, ingénieure patrimoniale BRED Banque Privée
Après des semaines d’incertitudes et un parcours législatif complexe, la loi de finances 2025 a été publiée au Journal Officiel le 15 février 2025.
Comme à son habitude, l’immobilier a constitué l’un des thèmes majeurs des débats parlementaires. Il est notamment mis fin à l’un des mécanismes clés du régime réel de la location meublée non professionnelle (LMNP). Désormais, pour les cessions d’immeubles intervenant à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant les périodes de location meublée sont pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers (à l’exception notamment des résidences étudiantes et des EHPAD).
Ainsi, dans le calcul de la plus-value de cession, il sera réintégré l’amortissement comptable déductible des recettes locatives.
A noter que la plus-value calculée bénéficiera toujours des abattements pour durer de détention tant en matière d’impôt sur le revenu que de prélèvements sociaux.
La présente loi de finances introduit également une nouvelle exonération des droits de mutation temporaire pour les dons de sommes d’argent consentis à un enfant, petit-enfant, arrière-petit enfant (ou neveu et nièce en l’absence de descendance) et dont lesdites sommes sont destinées à financer l’acquisition d’un bien immobilier neuf, ou en l’état futur d’achèvement, ainsi que certains travaux de rénovation énergétique affectés à l’habitation principale.
Précisions : une condition complémentaire de conservation et d'affectation du bien à usage de résidence principale pendant 5 ans doit être respectée. Par ailleurs, lorsque le donataire met en location l’immeuble acquis, le contrat de bail ne peut pas être conclu avec un membre de son foyer fiscal.
Ces dons sont exonérés dans la double limite de 100 000 € par un même donateur à un même donataire et de 300 000 € par donataire. Cet abattement spécifique s’appliquera aux dons réalisés jusqu’au 31 décembre 2026.
Toujours dans le secteur immobilier, une augmentation de 0,5 % des droits de mutation à titre onéreux est, à la discrétion de chaque département. Cette augmentation ne vise toutefois pas les primo-accédants dans le cadre de l’acquisition de leur résidence principale.
En matière d’impôt sur les revenus, une contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) est instituée pour une durée d’un an pour les revenus perçus en 2025. Elle cible les contribuables dont le revenu fiscal de référence est supérieur à 250 000 € (célibataires, veufs, séparés ou divorcés) ou 500 000 € (couple marié ou pacsé soumis à imposition commune).
Elle a pour objectif de rehausser le montant de leur imposition globale et ce, afin que leur revenu fiscal de référence soit a minima imposé à hauteur de 20%.
Le montant de la contribution différentielle est calculé par différence entre : d’une part 20% du revenu fiscal de référence retraité du contribuable (certains revenus exonérés d’impôt sur le revenu en sont exclus) et, d’autre part le montant résultant de la somme de l’impôt sur le revenu, des prélèvements libératoires et de la CEHR (hors prélèvements sociaux) majorée d’un montant de 1 500 € par personne à charge et de 12 500 € pour les contribuables soumis à une imposition commune. Un mécanisme de quotient s’applique toutefois pour les revenus exceptionnels qui n’entreront dans le revenu fiscal de référence retraité qu’à hauteur de 25%. Un acompte devra être versé entre le 1er décembre et le 15 décembre 2025 égal à 95% du montant de la contribution estimée par le contribuable.
L'un des aspects les plus complexes de la loi de finances concerne l’aménagement et la codification d’un régime social et fiscal des « gains de sortie » de management packages pour les cessions réalisées du 15 février 2025 au 31 décembre 2027.
Le management package désigne l’ensemble des outils et instruments de partage de valeur et de fidélisation des dirigeants et cadres clés des PME. Il vise à partager une partie de la plus-value réalisée par l’investisseur financier avec les managers clés.
Tous les titres détenus depuis au moins deux ans et présentant un risque en capital sont susceptibles d’être concernés. Désormais, le principe est que tous les gains réalisés par les salariés et les dirigeants sont imposés dans la catégorie des traitements et salaires. Par exception, il est prévu un seuil en-dessous duquel le gain de cession est imposé comme une plus-value.
Concernant les bons de souscription de parts de créateur d'entreprise (BSPCE), conférant à leurs bénéficiaires le droit de souscrire des titres représentant une quote-part du capital de la société émettrice, à un prix fixé de manière intangible lors de leur attribution., nous relevons deux évolutions majeures :
- Une inéligibilité au PEA et au PEA PME des bons de souscription de parts attribués ou exercés à compter du 10 octobre 2024
- Une modification de leur régime fiscal avec une distinction entre le gain d’acquisition (imposable selon un régime spécifique en fonction du respect d’une condition de présence de 3 ans dans l’entreprise) et le gain de cession (imposable selon le régime de droit commun des plus-values de cession des valeurs mobilières) qui seront traités de manière distincte.
D’autres mesures adoptées par loi de février méritent d’être mentionnées. Comme chaque année, la diminution de l’impôt sur le revenu des personnes physiques est prise en considération au travers d’une revalorisation des tranches du barème de l’IR (+ 1.8 %). Par ailleurs, en matière de plus-value de cession de valeurs mobilières, notons la prorogation, jusqu’au 31 décembre 2031, de l’abattement de 500 000 € en cas de départ en retraite du dirigeant d’entreprise. A noter que cet abattement est porté à 600 000 € pour certaines cessions d’entreprises agricoles à de jeunes agriculteurs. Quant aux multiples amendements qui ont agité les débats parlementaires, relatifs entre autres, au pacte Dutreil, à l’assurance-vie, à « l’exit-tax », à l’impôt sur la fortune immobilière, à la « flat-tax », au régime du report d’imposition autorisé par le biais de l’article 150-0 b ter du CGI… à cet instant, ils n’ont pas été adoptés !
Les experts du département de l’ingénierie patrimoniale de BRED Banque Privée sont à votre disposition pour vous commenter ces différentes mesures.
(1) Titres (actions, obligations, bon de souscription d’action…) souscrits ou acquis par les salariés ou dirigeants en contrepartie des fonctions salariées ou dirigeantes exercées dans :
- la société émettrice,
- toute société :
- dans laquelle la société émettrice détient directement ou indirectement une quote-part en capital (fille)
- qui détient directement ou indirectement une quote-part du capital de la société émettrice (mère)
