Par Antoine Vinsonneau – Ingénieur immobilier – BRED Banque Privée
July 22, 2026
Economie
Introduction
Après un long cycle baissier entre 2021 et 2024, marqué par un recul des volumes de transactions et une correction nette des prix, le marché immobilier français a progressivement retrouvé des signes de stabilisation.
L’année 2025 a semblé amorcer une reprise graduelle, portée par le reflux partiel des taux immobiliers et par le retour progressif de la demande. Toutefois, le début de l’année 2026 n’a pas pleinement confirmé cette dynamique, révélant un marché encore fragile et soumis à de fortes incertitudes.
Le contexte géopolitique demeure particulièrement instable et continue de peser sur la confiance des ménages. La multiplication des tensions internationales — guerre en Ukraine, conflit au Moyen-Orient — tend à retarder certains projets d’acquisition et à renforcer les comportements attentistes.
Ces tensions ont également des répercussions sur l’économie mondiale et, indirectement, sur l’économie française. Dans ce contexte, l’OAT 10 ans, référence majeure pour les marchés obligataires et les conditions de financement, a frôlé les 4 % à la mi-mai, avant de revenir autour de 3,6%(1). Ces variations influencent directement les taux de crédit, et donc le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Plus largement, l’évolution des taux affecte l’ensemble des équilibres du marché : volumes de ventes, trajectoire des prix et niveau de tension locative.
Comment le marché immobilier français ancien évolue-t-il dans ce nouvel environnement, et quelles perspectives pouvons-nous envisager sur la fin de l’année 2026 ?
Marché résidentiel ancien en France : vers une stabilisation ?
Après un rebond d’activité en 2025, le marché immobilier ancien a enregistré 958 000 transactions, soit une progression de 11% par rapport à 2024(2). Cette reprise a été soutenue par l’amélioration progressive des conditions de financement et par le retour partiel des acquéreurs sur le marché.
Au premier trimestre 2026, la tendance est d’abord restée globalement stable. Toutefois, le regain d’incertitude lié au conflit au Moyen-Orient a progressivement freiné la dynamique du marché de l’ancien. Ce contexte plus attentiste a pesé sur les décisions d’achat, en particulier dans un environnement économique encore sensible aux variations de taux et au climat géopolitique.
Selon les projections de BPCE(3), le marché devrait pouvoir enregistrer environ 890 000 ventes en 2026, soit une baisse de 6% par rapport à 2025. Ce recul ne remet pas nécessairement en cause la reprise amorcée l’année précédente, mais il confirme l’entrée du marché dans une phase de normalisation après le rebond observé en 2025.
Du côté des prix, la correction semble également laisser place à une stabilisation progressive. Au quatrième trimestre 2025, les prix des logements anciens ont progressé de 1,1% sur un an(4). Cette hausse reste modérée, avec des évolutions différenciées selon les types de biens : le prix des appartements anciens ont augmenté de 1,5 %, tandis que le prix des maisons anciennes ont progressé de 0,8%.
Les disparités territoriales demeurent importantes. La hausse des prix apparaît plus marquée en province, avec une progression de 1,2%, contre 0,7% en Île-de-France(4). Ce différentiel confirme la poursuite d’un rééquilibrage entre les grands marchés régionaux et la région parisienne, où les prix restent soumis à des tensions spécifiques.
Pour 2026, les projections indiquent une quasi-stabilité des prix. Les appartements anciens pourraient encore légèrement progresser, avec une hausse attendue de 0,3%, tandis que les maisons anciennes reculeraient modérément de 0,5%(5), projections issues des avant-contrats à fin mai 2026. Ces évolutions traduisent un marché en phase d’ajustement, sans nouvelle correction majeure à ce stade.
Marché résidentiel ancien en Île-de-France
Le marché immobilier ancien en Île-de-France a enregistré un net rebond en 2025, avec 124 760 ventes contre 103 000 en 2024(6), soit une progression de 21%. Cette hausse témoigne d’un regain d’activité après une période de ralentissement 2024, portée notamment par un retour progressif des acquéreurs sur le marché.
Toutefois, cette dynamique semble s’être atténuée au début de l’année 2026. Au premier trimestre, l’Île-de-France a comptabilisé 29 130 ventes de logements anciens, soit une baisse de 3 % sur un an. Le recul concerne principalement les appartements anciens, avec 21 000 transactions, en diminution de 5 % par rapport au premier trimestre de l’année précédente. À l’inverse, le segment des maisons anciennes résiste mieux, avec 8 130 ventes, un volume globalement stable sur un an(7).
Du côté des prix, le marché francilien reste globalement stable. Les prix des logements anciens progressent légèrement, de 0,6% sur un an. Cette évolution modérée ne traduit pas encore l’entrée dans un nouveau cycle haussier, mais plutôt une phase d’ajustement après plusieurs trimestres de correction.
Le marché demeure donc fragile et évolue de manière irrégulière. La reprise observée en 2025 ne s’est pas encore transformée en dynamique durable, notamment dans un contexte où les conditions de financement, le pouvoir d’achat immobilier et la confiance des ménages restent déterminants.
Ainsi, l’immobilier ancien en Île-de-France semble entrer dans une phase de stabilisation prudente. Les volumes restent supérieurs à ceux observés en 2024, mais le ralentissement du début d’année 2026 confirme que le marché reste encore hésitant, sans véritable tendance haussière affirmée.
Le marché parisien
À Paris, le marché immobilier ancien montre des signes de stabilisation après plusieurs années de ralentissement. En 2025, la capitale a enregistré 28 000 ventes, contre 25 900 en 2024, soit une légère progression de 1,4%(7). Cette hausse reste modérée, mais elle traduit un regain d’activité progressif sur un marché qui demeure exigeant.
Au premier trimestre 2026, la tendance s’est poursuivie avec 6 630 ventes de logements anciens à Paris(8). Cette évolution confirme une certaine résistance du marché parisien, malgré un contexte encore marqué par des conditions de financement sélectives et une demande attentive aux prix.
Du côté des prix, le marché reste globalement stable. Au T1 2026, les prix des logements anciens à Paris affichent une légère hausse de 1% sur un an(8). Cette progression limitée ne traduit pas encore un véritable cycle haussier, mais plutôt une phase de normalisation après la correction observée ces dernières années.
Ainsi, l’immobilier ancien parisien semble entrer dans une période de stabilisation progressive. Les volumes repartent légèrement à la hausse, tandis que les prix se maintiennent sans excès. Le marché reste toutefois fragile, dépendant de l’évolution des taux d’intérêt, du pouvoir d’achat immobilier des ménages et de la confiance des acquéreurs.
Marché locatif : une tension persistante
En France, le marché locatif reste sous tension, même si certains indicateurs montrent une amélioration progressive. La demande recule tandis que l’offre de logements disponibles augmente, avec une progression de 17% sur un an(9). Cette évolution pourrait laisser penser à un rééquilibrage du marché, mais le stock disponible demeure encore insuffisant pour absorber la demande.
Depuis 2021, le déséquilibre s’est fortement accentué : la demande locative a augmenté de 42%, tandis que le stock de biens disponibles a reculé de 16%(9). Cette divergence explique la persistance d’une tension élevée sur le marché. Malgré le reflux récent de la demande et la reconstitution partielle de l’offre, le niveau de stock reste structurellement bas, limitant la capacité du marché à se détendre réellement.
Dans ce contexte, les loyers repartent à la hausse. Le manque de biens disponibles, combiné à une demande encore importante dans les zones tendues, continue de soutenir les prix locatifs. Pour les ménages, l’accès au logement demeure donc difficile, en particulier dans les grandes métropoles et les secteurs où l’offre reste rare.
À Paris, la situation est encore plus marquée. L’offre locative y recule de 15 % sur un an et s’effondre de 67% par rapport à 2021(9). Cette contraction traduit une crise profonde de l’offre, liée à plusieurs facteurs qui fragilisent la rentabilité de la location classique.
Le premier facteur est le choc des rendements. Depuis 2022, la location parisienne est devenue moins attractive financièrement que l’épargne sans risque. Dans un contexte de taux plus élevés, certains propriétaires préfèrent arbitrer en faveur de placements moins contraignants et plus sécurisés, plutôt que de conserver un bien locatif faiblement rentable.
À cela s’ajoute le choc réglementaire. Le durcissement des contraintes liées au DPE, avec le « mur du DPE », ainsi que l’encadrement des loyers, pèsent fortement sur la rentabilité locative. Les propriétaires doivent parfois engager des travaux coûteux pour maintenir leur bien sur le marché, alors même que leur capacité à répercuter ces coûts dans les loyers reste limitée.
Enfin, certains bailleurs se tournent vers l’échappatoire des locations touristiques. Face à la faible rentabilité de la location classique, la location touristique apparaît plus attractive, bien qu’elle soit elle aussi soumise à des contraintes réglementaires. Ce phénomène contribue à réduire encore le stock disponible pour les locataires longue durée.
Ainsi, le marché locatif français reste marqué par un déséquilibre durable entre offre et demande. La situation parisienne illustre particulièrement cette tension, avec une raréfaction de l’offre classique sous l’effet combiné de la baisse des rendements, du durcissement réglementaire et de la concurrence de la location touristique.
Pourquoi la reprise reste-t-elle fragile ?
Une reprise nette du marché immobilier en 2026 reste compromise car plusieurs freins structurels continuent de peser sur l’activité, malgré quelques signes de stabilisation.
D’abord, les conditions de financement demeurent contraignantes. Même si les taux ont cessé de fortement progresser, ils restent à des niveaux plus élevés qu’avant la remontée de 2022-2023. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages reste donc limité, ce qui réduit la capacité d’emprunt et freine le retour des acquéreurs.
Ensuite, le marché reste marqué par une demande prudente. Les ménages arbitrent davantage leurs projets d’achat, dans un contexte économique encore incertain. Le conflit au Moyen-Orient et les tensions géopolitiques renforcent cette attitude attentiste, ce qui peut retarder certaines décisions d’acquisition.
La reprise est également freinée par un ajustement encore incomplet des prix. Dans plusieurs zones, notamment les grandes métropoles, les prix restent élevés au regard des revenus des ménages et du coût du crédit. L’écart entre les attentes des vendeurs et la capacité financière des acheteurs limite donc le volume de transactions.
Ainsi, la reprise immobilière en 2026 apparaît davantage comme une stabilisation fragile que comme un véritable redémarrage. Le marché reste contraint par le crédit, le pouvoir d’achat, l’incertitude économique et la rentabilité dégradée de l’investissement locatif.
L’investissement immobilier présente un risque de perte en capital. Cet article a un caractère purement informatif et est fourni uniquement à titre d’information générale, sans garantie quant à l’exhaustivité ni à l’exactitude des informations qu’il contient. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation, ni une incitation à l’achat ou à la vente d’un produit financier ou immobilier.
