Rédigé par Julia Sarzi-Sartori, Ingénieure Patrimoniale BRED Banque Privée
Le 18 novembre dernier, le Sénat a voté un amendement au projet de loi de finances pour 2023 visant à réformer le régime des plus-values immobilières des particuliers. Même si cet amendement n’a pas été retenu, il a fait l’effet d’un « pavé dans la mare ». En effet, la fiscalité des plus-values immobilières s’est durcie en 2011 et n’a pas évolué depuis 2012.
A ce jour, ces plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, après abattements pour une durée de détention, soit un taux global de 36,2 %. Dans certaines situations, les plus-values immobilières peuvent être exonérées.
Cet amendement proposait de diminuer le taux réel d’imposition de 36,2 % à 30 % pour les biens détenus depuis moins de 2 ans.
Pour les biens détenus depuis plus de 2 ans, les plus-values auraient été taxées à un taux de droit commun de 15 % dont 9 % au titre de l’impôt sur le revenu et 6 % au titre des prélèvements sociaux, peu importe la durée de détention.
L’objectif était de favoriser la cession des biens immobiliers et permettre la fluidité du marché, à l’image des régimes en vigueur dans des pays européens comme la Suède, le Royaume-Uni ou encore l’Espagne.
Le Gouvernement s’est opposé à cette réforme, dès le vote au Sénat, en raison de son coût.
Toutefois, même en l’état actuel de la législation, le contribuable peut diminuer la base imposable de l’impôt et bénéficier de cas d’exonération.
Calcul de la plus-value brute taxable
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble. La plus-value brute ainsi calculée est réduite d’un abattement pour une durée de détention, afin de déterminer le montant de la plus-value imposable.
Le prix d’acquisition (ou prix de revient) à retenir est le prix acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré de frais et dépenses :
- Les indemnités et charges stipulées au profit du cédant ;
- les frais afférents à l’acquisition ;
- les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur sous réserve de remplir certaines conditions.
Majoration du prix de revient par les frais d’acquisition
Les frais d'acquisition sont retenus soit pour leur montant réel sur justificatifs, soit forfaitairement au taux de 7,5 %.
Précisions : ce forfait ne s’applique pas, en revanche, en cas d’acquisition à titre gratuit de l’immeuble et en cas de cession de titres de sociétés.
Les dépenses susceptibles de majorer le prix d'acquisition sont variables :
- pour les immeubles acquis à titre onéreux, il s’agit des frais et coûts du contrat (y compris honoraires du notaire et commissions versées aux intermédiaires dues par l'acquéreur en vertu du mandat) ;
- pour les immeubles acquis à titre gratuit, il est possible d’imputer les frais, ainsi que les droits de succession ou de donation.
À noter : en cas de cession d'un bien reçu par donation, les droits de mutation supportés par le donateur, pour le compte du donataire, ne peuvent pas s’ajouter au prix d’acquisition. A contrario, si ce dernier s'est lui-même acquitté des droits lors de la donation, il pourra les imputer sur le prix et diminuer ainsi la plus-value taxable.
Majoration du prix de revient par les travaux
Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d'acquisition :
- soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;
- soit, forfaitairement, pour un montant égal à 15 % du prix d'acquisition lorsque le contribuable cède le logement plus de 5 ans après son acquisition.
Les différents cas d’exonération
- Les ventes inférieures à 15 000 € ;
- la vente de la résidence principale ;
- la première vente par le contribuable d’un logement pour financer l’acquisition de la résidence principale sous conditions ;
- la vente d’un bien immobilier après 30 ans de détention ;
- la vente par une personne âgée ou handicapée de condition modeste ;
- l’expropriation.
Le cas de la résidence principale
La cession de la résidence principale du cédant est exonérée d’impôt de plus-values (CGI. art. 150 U, II, 1°).
Toutefois, aucune durée d’affectation à usage de résidence principale ne semble être requise.
À noter :
Les contribuables peuvent bénéficier de cette exonération s’ils ne résident plus dans le bien, à la condition de l’occuper jusqu’à la mise en vente réalisée dans un délai normal.
Dans la majorité des cas, un an est considéré comme un délai normal et des diligences pour la mise en vente doivent avoir été réalisées (exemple : publication d’annonces…).
Le bien ne doit pas avoir été mis en location ou occupé gratuitement par un tiers ou un membre de la famille, à défaut l’exonération n’est plus applicable.
Exonération au titre de la cession d’un logement autre que la résidence principale
L’article 150-U-II-1°bis du CGI prévoit une exonération pour les plus-values résultant de la cession d’un logement autre que la résidence principale.
Trois conditions cumulatives doivent être remplies par le contribuable pour en bénéficier :
- Il doit s’agir d’une première cession d’un logement affecté à l’habitation ;
- le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession ;
- un remploi du prix de vente dans les 24 mois de la vente (et non de la mise en vente) pour le financement de l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à la résidence principale du contribuable est nécessaire.
N.B. : Les contribuables qui auraient omis de se placer sous ce régime d’exonération peuvent demander la restitution de l’impôt acquitté par voie de réclamation.
À noter :
Les contribuables qui achètent leur future résidence principale au moyen d’un prêt bancaire, avant même d’avoir cédés leur résidence secondaire, conservent le bénéfice de l'exonération à condition de cumulativement :
- mettre en vente leur résidence secondaire avant d’acheter leur résidence principale ;
- vendre leur résidence secondaire dans un délai normal après l’achat de la résidence principale ;
- remployer le prix de vente dans l’acquisition ou la construction de leur résidence principale.
