Les tendances du marché immobilier
Rédigé par Antoine Vinsonneau, ingénieur immobilier BRED Banque Privée
Après deux années records en matière de volumes de transactions immobilières dans l’ancien, la tendance semble s’inverser depuis l’été dernier. Dès le troisième trimestre 2022, l’amplitude des évolutions de prix était davantage contenue, les négociations sur les prix de retour et les délais de ventes allongés.
L’année 2023 marque un tournant confronté à de nouveaux enjeux : la forte hausse des taux d’intérêt qui impacte le pouvoir d’achat immobilier, le télescopage des taux d’usure, l’inflation et la prise en compte d’obligations environnementales de la loi Climat et Résilience. Les performances énergétiques entrent de plus en plus dans les argumentaires aidant la négociation des prix. Sous l’effet de la remontée du coût de l’argent et des nouvelles nécessités, l’attentisme des acheteurs et des vendeurs accroit le ralentissement du marché immobilier résidentiel. Acheteurs et vendeurs ne semblent plus s’accorder et des ajustements de prix commencent à intervenir sur certains marchés. En France métropolitaine, d’après les projections issues des avant-contrats, le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens est bien réel.
Les professionnels immobiliers s’accordent sur ces évolutions de marché. Century 21 et la FNAIM évoquent la fin d’un cycle haussier avec 5% à 10% de baisse prévue en 2023(1). La PDG de Nexity, Madame Véronique Bédague, quant à elle parle d’un marché immobilier qui devrait s’assagir cette année avec l’arrivée massive de biens à vendre dits « passoires énergétiques »(2). Enfin, l’économiste allemande Isabel Schnabel, parle du phénomène de « greenflation »(3), lié aux coûts des mesures visant à développer les technologies vertes, dont les énergies renouvelables, avec la mise en place d’une réglementation plus contraignante.
Dans ce contexte, l’année 2023 pourrait être synonyme de contractions mais également d’opportunités pour certains investisseurs disposant de liquidité et ce dans un marché de nouveau ouvert à la négociation de prix.
(1) Source : Century 21 immobilier - 03 mars 2023 – Charles Marinakis et note de conjoncture FNAIM - février 2023
(2) Source : émission « 8h30 franceinfo » du 04/01/2023
(3) Source : Speech at The ECB and its Watchers XXII Conference - 17 March 2022
Le marché parisien en légère baisse
L'évolution du prix moyen parisien
D’après les prix issus des avant-contrats, le prix moyen attendu à Paris en février 2023 devrait atteindre 10 500 €/m² (-0,8% sur an d’après la Chambre des Notaires). La très légère érosion des valeurs observées depuis une année se prolongerait à Paris (mais sans s’intensifier) et entraînant avec elle la banlieue.
Evolution du prix moyen parisien sur les cinq dernières années
Source : COMPASS Kalstone Paris Residential Property Index
L'évolution des délais de vente
Le nombre de biens à vendre dans la capitale ne faiblit pas. On observe néanmoins que les acheteurs reportent leur projet ou se laissent plus de temps pour finaliser leur acquisition. En raison du caractère attentiste du marché, les durées de commercialisation se rallongent et les négociations réapparaissent impactant la valeur des biens.
Source : Century 21
Néanmoins compte tenu de la forte demande, du retour des étrangers sur la place et des perspectives des Jeux Olympiques de 2024, le marché parisien reste résilient. Les biens sans défaut continuent à se vendre dans des délais records.
L'immobilier de luxe ne connaît pas la crise
D’après le dernier classement immobilier Barnes(4), Paris est devenue la ville la plus attractive au monde pour les grandes fortunes. Si les acquéreurs asiatiques ne sont pas encore revenus et que la clientèle britannique se fait toujours timide, la clientèle américaine bénéficie de la parité euro/dollar et d’un gain significatif de pouvoir d’achat. Ce retour des étrangers sur le marché tire les prix vers le haut. La barre symbolique des 40 000 euros/m² est régulièrement franchie depuis 2020 sur des biens d’exceptions sans défaut. La culture française, son patrimoine, sa gastronomie avec bien sûr en point d'orgue l'organisation des Jeux olympiques de 2024 favorisent cet engouement. Au même titre que l’immobilier de luxe parisien, celui de montagne se porte très bien avec des prix en hausse de quasiment 30% sur 3 ans dans les Alpes du Nord et des pics à plus de 30 000 euros/m² dans les stations des 3 Vallées (Courchevel, Méribel et Val Thorens).
Aujourd’hui, les investisseurs fortunés ont une vision globale de leurs projets d’investissements immobiliers joignant l’émotionnel et le financier. Ils ne recherchent plus seulement un « coup de cœur » à travers des actifs mais bien un projet économique viable alliant plaisir et rentabilité. On retrouve ainsi derrière l’acquisition d’un bien de luxe une volonté de créer de la valeur.
(4) Classement Barnes en date du 23/01/2020
Un marché de la location bloqué
Un volume d’annonces en net recul
Sur le marché de la location, la situation est diamétralement opposée à celle des mises en vente. La PDG de Nexity, Madame Véronique Bédague, a récemment pointé l’insuffisance de l’offre locative sur le marché français « on a deux fois moins d’offres qu'avant le Covid et une fois et demie plus de demandes »(5). Depuis juin 2022, entre 15% à 20% des logements sont sortis du parc locatif pour être vendus. Selon Meilleurs Agents et Se Loger, les ventes de passoires thermiques F ou G ont augmenté de 8% pour les appartements et 7,4% pour les maisons en 2021(6). Cette tendance s’est accrue en 2022. La rentabilité locative escomptée a été fortement impactée ces dernières années par la hausse de la fiscalité, l’encadrement des loyers ou encore la hausse des charges de copropriété et travaux d’entretien. Dans un contexte économique et géopolitique incertain et face à toujours plus de réglementation, de nombreux propriétaires préfèrent arbitrer leurs biens et placer le fruit de la vente sur des supports moins aléatoires.
(5) Source : émission « 8h30 franceinfo » du 04/01/2023
(6) Communiqué de presse – avril 2022 Étude Meilleurs Agents x SeLoger - DPE
L'investissement immobilier présente un risque de perte en capital.
