Rédigé par Antoine Vinsonneau, ingénieur immobilier BRED Banque Privée
En 2023, le marché immobilier résidentiel fut sujet à de profondes mutations. En effet, entre la chute du nombre de ventes dans l’ancien (selon la FNAIM, 875 000 ventes ont été conclues dans l’ancien en 2023, soit un recul de 22% en comparaison aux 1 115 000 transactions sur 2022), la baisse des prix généralisée dans l’ensemble de l’hexagone (recul de 8,4% selon Nexity), la tension du marché locatif qui ne fait que s’exacerber (-24% en quantité de biens à louer en France sur un an en septembre 2023), et les nouvelles réformes concernant le DPE et la location meublée saisonnière, c’est l’ensemble du territoire français qui a vu son activité immobilière résidentielle nettement ralentir.
La hausse des taux d'intérêt, le facteur principal de cette tendance
La pierre angulaire commune à tous ces bouleversements ? Le quadruplement des taux d’intérêt en 18 mois. Cette hausse sans précédent, avec des taux atteignant jusqu’à 5,10% pour des prêts à 25 ans(1) a paralysé l’ensemble du marché immobilier résidentiel français en imposant des conditions de financement trop strictes. Si l’objectif principal de cette augmentation des taux d’intérêts était la lutte contre l’inflation (4,9% en 2023 selon l’INSEE(3)), cette mesure de la BCE a délibérément concouru à instaurer un climat immobilier morose.
La demande sur le marché immobilier résidentiel mise à mal(2)
Au niveau de la région francilienne, la dégradation des conditions de financement a inexorablement affecté la demande du marché immobilier résidentiel. En effet, avec un taux d’intérêt moyen à 4,24% en décembre 2023, les ménages ont vu leurs rêves d’acquisitions s’envoler. En Ile-de-France, au 3e trimestre 2023, la chute du nombre de ventes de logements anciens s’accélère et atteint 34% en un an, après une baisse de 25% au 2e trimestre et de 17% au 1er trimestre, par rapport aux mêmes périodes en 2022.
Demande comprimée & chute des prix
Ce quadruplement des taux d’intérêt en 18 mois a indirectement grandement contribué à la chute des prix de l’immobilier résidentiel. En effet, les conditions de financement devenues maintenant trop exigeantes, une grande majorité des ménages n’ont pas pu entreprendre le projet d’une vie : l’achat d’un bien. Et sans réelle surprise, cette baisse générale de l’activité a fortement tiré les prix à la baisse. A titre indicatif, au 3e trimestre 2023 les prix au m2 (10 090 €) ont reculé de 5,3% dans Paris en un an. Même si les prix chutent, on constate encore un certain attentisme de la part des acquéreurs et des investisseurs car les vendeurs ne sont pas encore prêts à baisser de manière conséquente leur prix.
La hausse des taux d'intérêts, un amplificateur de la tension présente sur le marché locatif
Sans équivoque, ces forts taux d’intérêts ont également exacerbé la tension présente sur marché locatif français. En effet, les locataires ont vu leur capacité d’accès à la propriété se réduire, là encore à cause de ces forts taux. Les locataires n’ont par conséquent pas pu quitter leur location pour acheter un bien. Cette contraction du marché locatif français a entrainé une hausse des loyers au m² de 3,1% à Paris. La hausse de l’indice de référence(3) des loyers au T4 2023 (142,06 ; +3,5% par rapport au T4 2022) afin de corriger les effets de l’inflation fut également un facteur contribuant à la hausse des loyers.
Des réformes majeures
Le DPE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été créé en 2006. Cet outil de mesure sert à renseigner sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE d’un bien est une condition sine qua non pour sa mise en location. En effet, Les passoires énergétiques (classes F et G du DPE) constituent la cible prioritaire des politiques publiques de rénovation du parc de logements, compte tenu du caractère élevé de leur consommation énergétique et de l'exposition de leurs occupants à des risques de précarité énergétique. Voici un tableau résumant les différentes dates auxquelles les logements, classés en fonction de leur note, seront interdits à la location :
- Les logements classés G : en 2025
- Les logements classés F : en 2028
- Les logements classé E : en 2034
Un autre enjeu concernant le DPE : le DPE mesurant les consommations d’énergie potentielles d’un logement, certains logements de petites surfaces se sont retrouvés désavantagés car leurs systèmes de production d’eau chaude ont été surdimensionnés. Cette manière d’évaluer le DPE a pour conséquence de surestimer la note de ces petites surfaces. Pour pallier ce problème, l’Etat a décidé d’appliquer un coefficient de pondération pour les logements compris entre 9 et 40 m². Cette mesure retardera la sortie de 140 000 logements du parc locatif.
La location meublée saisonnière :
Le 29 janvier 2024, la « Loi AirBnB » a été votée en première lecture à l'Assemblée nationale. Cette loi aura avant tout pour objectifs de rééquilibrer la fiscalité des locations touristiques, d’instaurer de nouvelles obligations pour les locations touristiques, d’élargir le pouvoir des maires et de détendre le marché locatif français.
Pour ce qui est de la fiscalité, l'abattement fiscal pour les meublés de tourisme classés (label de qualité, allant de 1 à 5 étoiles) sera par exemple abaissé à 30%, dans un plafond de revenus locatifs annuels de 30 000 euros (contre 71% et un plafond de 188 700 euros aujourd'hui).
Pour le volet énergétique, le texte impose aux propriétaires qui veulent changer l'usage de leur logement en meublé de tourisme :
- Pour un changement définitif, la présentation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre les niveaux A et D ;
- Pour un changement temporaire, le calendrier de rénovation énergétique obligatoire des logements posé par la loi Climat et résilience de 2021.
Concernant le pouvoir des mairies, la procédure d’enregistrement en mairie est généralisée à toute déclaration préalable de mise en location d’un meublé de tourisme.
Perspectives 2024
Que nous réserve 2024 ? En résumé, le marché immobilier résidentiel doit s’attendre à un prolongement de la baisse des prix (estimée à environ -4% selon Nexity), et du volume des transactions. Cependant, malgré ce contexte, les investissements immobiliers restent prometteurs, nécessitant une surveillance attentive du marché pour des choix rentables. En effet, cette politique de lutte contre l’inflation a aujourd’hui fait ses preuves (L'inflation en glissement annuel diminue en janvier à +3,1 %) et une reprise de l’activité pourrait être observée, notamment grâce au retour progressif des banques sur le marché et à des baisses de taux d'emprunt. À noter que ces tendances varient d'une région à l'autre, avec des baisses de prix plus marquées dans certaines villes telles que Bordeaux et Lyon.
(1) L’observatoire Crédit Logement/CSA - Le marché des crédits immobiliers 4e trim. 2023 – 18/01/2024
(2) Marché immobilier / Décembre 2023 - fnaim.fr
(3) Indice de référence des loyers (IRL) - Insee
Autres sources : www.nexity.fr
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