Dans le contexte sanitaire actuel, découvrez le taux de rendement des SCPI en 2021 dans chaque secteur et comment investir à votre tour dans l’immobilier.
Attention, le produit présente un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
4,3 %, c’est le rendement affiché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en 2021. Toutefois, cette moyenne nécessite de creuser un peu les résultats pour trouver les secteurs les plus performants. Ainsi, dans un contexte de pandémie, les SCPI diversifiées dans l’investissement immobilier se révèlent être les plus rémunératrices comme l’année précédente.
Quels sont les rendements 2021 des SCPI par secteur ?
La rémunération offerte en 2021 aux associés de SCPI atteint 4,31 % selon la plateforme de distribution France SCPI. Ce score est plus élevé que l’an dernier (4,18 %), malgré la situation pandémique compliquée, preuve d’une belle résilience.
Les secteurs gagnants : le résidentiel et la logistique
Les SCPI positionnées sur l’immobilier de logistique ont été les plus performantes. Leur rendement au troisième trimestre 2021 atteignait 5,35 % en moyenne. Les problèmes des chaînes d’approvisionnement ont mis en lumière les manquements dans ce secteur. De plus, l’explosion du e-commerce a multiplié les demandes en infrastructures logistiques notamment de stockage. Les rares SCPI thématisées dans ce secteur ont logiquement récupéré les fruits de leur bonne anticipation.
Au deuxième rang arrivent les SCPI labellisées ISR (investissement socialement responsable) avec 4,92 %. Les SCPI de rendement sont éligibles à ce label depuis octobre 2020 et profitent pleinement d’un environnement dynamique autour de produits d’épargne conciliant performance financière et extra-financière.
Enfin, les SCPI résidentielles ont confirmé leur rôle de valeur refuge, rapportant près de 6 % en moyenne en 2021. En effet, le niveau de loyers impayés est resté très faible grâce aux plans de soutien économique engagés par l’État comme le dispositif du chômage partiel. Résultat : le pouvoir d’achat des locataires a été maintenu.
Le contexte a aussi favorisé les SCPI orientés sur les actifs de santé, l’immobilier d’éducation et les commerces alimentaires.
En revanche, certains secteurs ont connu une chute de leurs rendements. Ainsi, les SCPI investies sur l’hôtellerie ont forcément souffert ces derniers mois des mesures de confinement et des fermetures des frontières. La baisse des revenus locatifs était inévitable avec la rareté des touristes. Leur rendement 2021 plafonne en moyenne à 2,84 %, contre 4,5 % à 5 % avant la crise.
Même problématique pour les SCPI positionnées sur les locaux d’entreprise. L’augmentation des loyers impayés suite à la crise économique et les remises offertes aux entreprises locataires ont plombé les résultats. D’ailleurs, au troisième trimestre 2021, les SCPI de commerces n’ont attiré que 2,67 % de la collecte.
Les investisseurs ont privilégié les SCPI de bureaux, les SCPI spécialisées et les SCPI diversifiées. Pourtant, le taux d’occupation financier (TOF) est jugé plus intéressant dans le commerce que les bureaux à cause de la hausse du télétravail.
À noter : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et comme tout investissement, l’investissement en unités de compte comprend un risque de perte en capital.
Les risques à intégrer avant d'investir dans une SCPI ?
Les risques à connaître impérativement avant d’investir dans une SCPI via une assurance vie sont les suivants :
- L’investissement dans une SCPI comporte un risque de performance et un risque pour le capital qui n’est pas garanti. En effet, l’épargnant peut subir une diminution des revenus locatifs (logement vacant par exemple) ou une moins-value lors de la revente de ses parts par rapport à la valeur de leur acquisition ;
- La souscription dans des unités de compte a un coût. Par la spécificité de l’investissement immobilier, les frais sont plus élevés que ceux d’un fonds investi en titres financiers.
Vous devez donc vous renseigner sur la SCPI, la société de gestion, les frais, la stratégie d’investissement et les risques. À ce titre, la lecture du document d’informations clés (DIC) est incontournable. Il réunit les principales données à connaître. Vous pouvez aussi consulter les statuts, lire le rapport annuel ou les derniers bulletins trimestriels.
En matière d’investissements, le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, étant donné leur caractère aléatoire, pour faire face à leurs obligations de remboursement.
La durée d’un crédit in fine destiné au financement de parts de SCPI « fiscale » peut ne pas être compatible avec les délais prévisibles de la liquidation de celle-ci, qui peut s’étaler sur plusieurs années. Il convient de s’informer du délai maximum dans lequel la SCPI peut être liquidée.
En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital et/ou, s’il s’agit d’une SCPI « fiscale », du bénéfice de l’avantage fiscal accordé.
Enfin, en cas de vente des parts de la SCPI à un prix décoté, l’associé devra compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de ses parts.
Diversifier ses placements avec la pierre papier
Une SCPI désigne une société dont l’objet consiste à se constituer un patrimoine immobilier. Plusieurs investisseurs mettent dans le pot commun pour alimenter son capital. L’idée est d’éviter de débourser une somme élevée et prendre le risque de tout miser sur quelques biens.
Les catégories de biens immobiliers
Délesté de la gestion administrative de la location, chaque associé détient une part de plusieurs biens immobiliers :
- bureaux ;
- commerces ;
- entrepôts;
- immeubles d'habitation ;
- crèches ;
- Ehpad.
Les biens immobiliers sont ensuite loués. Les revenus locatifs sont distribués entre les associés de la SCPI par les sociétés de gestion, sous la forme de dividendes, généralement tous les trimestres. Autre prise de bénéfice possible : une plus-value à la revente des parts.
Comment investir dans une SCPI ?
Un épargnant peut investir en SCPI de quatre manières.
- Achat de parts au comptant via une société gestionnaire, une banque, une assurance, un conseiller en gestion de patrimoine ou une plateforme en ligne dédiée.
- Achat de parts à crédit en finançant l’opération entièrement ou en partie.
- Investir dans des unités de compte par le biais d’un contrat d’assurance vie multisupport.
- Investir en démembrement temporaire de propriété.
Les investisseurs optent pour les SCPI de rendement. Ces structures se constituent essentiellement un parc immobilier professionnel comme des bureaux, des boutiques ou des locaux. Elles représentent 90 % du marché. Les autres véhicules sont des SCPI fiscales dont l’objectif est principalement l’achat de biens immobiliers adossés à un dispositif de défiscalisation pour diminuer l’imposition (Pinel, Malraux, déficit foncier).
Attention, le produit d’investissement en SCPI présente un risque de perte en capital.
Comment sont calculés les rendements des SCPI ?
Plusieurs indicateurs permettent d'évaluer les performances de ces véhicules financiers.
Taux de rendement
Le rendement sert à évaluer les bénéfices, pour savoir si l’investissement est rentable. Sa formule est la suivante : revenus annuels/prix du bien. Toutefois, il faut retirer les charges pour avoir le rendement net (taxe foncière, charges de copropriété, charges de gestion)
TDVM (Taux de distribution sur Valeur de Marché)
Le TDVM est l’indicateur le plus usité et coïncide justement avec les rendements précédemment présentés. Sa formule est la suivante : dividende brut/prix moyen d’acquisition d’une part au 1er janvier de l’année. À compter du premier trimestre 2022, l’indicateur de référence n’est plus le TDVM, mais le taux de distribution.
Le taux de distribution
Le taux de distribution diffère, car son calcul tient compte des dividendes bruts avant prélèvement libératoire et autre fiscalité, en France ou à l’étranger. De plus, le calcul de la rentabilité inclut la valeur de la partir au 1er janvier et non plus selon le prix moyen de l’année. Attention à ne pas mal interpréter les écarts de rendements des SCPI en 2022, suite au changement d’indicateur de référence voulu par l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).
Le TRI (Taux de Rentabilité Interne)
Cet indicateur complète les précédents en mettant l’accent sur l’historique des rendements de la SCPI. Le TRI groupe les dividendes et les revalorisations de la dernière décennie. Le montant est ensuite divisé par dix pour extraire le résultat annualisé.
Rappel : L’investissement en supports immobiliers ne garantit ni la performance ni le capital. L’investisseur prend des risques associés à l’activité économique et aux variations des marchés immobiliers.
En résumé, le rendement d’une SCPI dépend toujours de deux éléments : le rendement locatif des biens immobiliers et l’évolution de la valeur de la part détenue, généralement corrélée au prix du marché. Mais dans un contexte inflationniste où la Banque de France prévoit une hausse entre 3,7 % et 4,4 % des prix à la consommation en 2022, investir dans un véhicule d’immobilier locatif déconnecté des marchés financiers permet de dynamiser ses économies et son pouvoir d’achat.
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Les informations relayées par la BRED dans cet article ont un caractère purement informatif. Elles ne sauraient être considérées comme un conseil juridique, fiscal, d’investissement ou autre, délivré par l’établissement.
