Rédigé par Julia Sarzi-Sartori, ingénieure patrimoniale BRED Banque Privée
L’OBO immobilier (Owner-Buy-Out immobilier) est une opération qui peut s’avérer très intéressante pour transmettre un bien immobilier tout en développant son patrimoine. Toutefois, plusieurs points devront faire l’objet d’une vigilance particulière.
L’OBO immobilier consiste à céder un bien immobilier locatif, détenu en direct par un propriétaire, à une société dont le propriétaire est associé (notamment avec ses enfants) et sur laquelle il exerce le contrôle. Cette opération est également appelée « vente à soi-même ».
Monsieur et Madame MARTIN sont mariés sous le régime de la séparation de biens. De leur union sont nés deux enfants (Louise et Gabriel), que Monsieur MARTIN souhaite protéger, ainsi que son épouse.
Avant l'opération :
Monsieur Martin détient seul un bien immobilier locatif.
Pendant l'opération :
Monsieur Martin cède le bien à une Société Civile Immobilière, au capital de laquelle se trouvent sa femme et ses enfants.
Il s’acquitte de l’impôt sur sa plus-value immobilière et la SCI s’acquitte des frais d’acquisition du bien immobilier (droits d’enregistrement et frais de notaire).
La SCI réalise un emprunt pour le paiement du prix de cession, qui sera reversé à Monsieur Martin.
Après l'opération :
Le crédit est remboursé par les loyers.
Monsieur Martin peut disposer de son produit de cession, net d’impôt de plus-value.
Cette opération, qui peut sembler simple, nécessite toutefois une étude approfondie. En effet, certaines opérations de « vente à soi-même » sont susceptibles d’être concernées par l’application de l’article L.64 A du Livre des Procédures fiscales. Cet article permet à l’administration fiscale de considérer comme abusifs des montages ayant un but principalement fiscal. Ainsi, plusieurs points devront faire l’objet d’une certaine vigilance.
Les points de vigilance
1. Une valorisation incontestable du bien immobilier
L’administration fiscale apporte une attention particulière à l’évaluation du bien cédé et une sous-valorisation entraine le risque d’exercice des droits de préemption (de la mairie, du locataire…).
Il ne faudra donc pas minorer la valeur du bien et retenir sa valeur de marché.
La valeur de cession devra également être en lien avec la valeur déclarée à l’impôt sur la fortune immobilière au cours des années précédentes.
Cette opération présente moins de risques lorsqu’elle est réalisée sur la base de valeurs incontestables. Pour ce faire, elle nécessite l’intervention d’expertises externes, source de sécurité fiscale.
De plus, afin que l’opération soit viable économiquement, une étude approfondie du dossier devra être réalisée (loyers potentiels pouvant rembourser les annuités, travaux à réaliser…).
2. Un fonctionnement régulier de la société
L’interposition d’une société va permettre au propriétaire d’un bien immobilier de bénéficier de l’effet levier du crédit pour accroitre son patrimoine. Plusieurs options existent pour ne plus détenir le bien immobilier en direct :
- apporter le bien à une société ;
- céder le bien immobilier à une société ;
- réaliser un mixte entre apport et cession.
Afin de choisir parmi ces modalités, il est indispensable de se faire accompagner par un conseiller juridique pour étudier les avantages et inconvénients de chacune de ces opérations. Une fois l’acquisition faite, il faudra veiller au fonctionnement régulier de la société. Dans le cas contraire, l’administration fiscale pourra considérer le montage fictif.
A titre d’exemple, il sera nécessaire de :
- réaliser des assemblées générales d’associés ;
- tenir une comptabilité ;
- respecter les statuts et notamment l’objet social de la société etc…
3. Des objectifs recherchés autres que principalement fiscaux
Afin de se protéger contre l’application de l’article L.64 A du Livre des Procédures Fiscales, l’opération devra s’inscrire dans un but autre que principalement fiscal. Il peut s’agir de motifs économiques (perception de liquidités immédiates pour de nouveaux projets…) ou d’une volonté de protéger sa famille (transmission aux enfants, au conjoint…). Pour se prévenir de ce risque, il est nécessaire de valider les conséquences fiscales et juridiques auprès d’un professionnel du droit.
L’OBO immobilier nécessite certes l’expertise de plusieurs conseils, mais est un formidable outil de croissance du patrimoine. Le bien immobilier est transmis et conservé dans le patrimoine familial. Le propriétaire a également rendu liquide son patrimoine immobilier. Le produit net de cession (après déduction de l’impôt de plus-value immobilière) pourra être réinvesti sur des supports financiers, notamment un contrat d’assurance-vie afin de transmettre au mieux ces nouvelles liquidités.
