Le rebond de l’économie française s’est accompagné d’une réapparition de l’inflation. Quel impact pour l’investissement immobilier ?
L'impact de l'inflation sur l'investissement immobilier
Rédigé le 1er juillet 2022 par Antoine Vinsonneau - Ingénieur Immobilier
En avril 2022, l’INSEE annonçait une hausse de 0.4% de l’indice des prix à la consommation (IPC) après celle de +1,4 % enregistrée en mars dernier, soit plus de 5% sur un an glissant. L’inflation se définit comme « une augmentation globale des prix ayant pour conséquence une dépréciation du prix de la monnaie relative aux biens et services ». L’immobilier n’y échappe pas !
La pierre, valeur refuge
Dans ce contexte économique, la pierre (au même titre que l’or et certaines devises) apparait toujours comme une valeur refuge.
La dette à taux fixe associée à un actif décroitra en valeur réelle mais la valeur faciale de l’actif s’appréciera, répercutant la hausse des coûts de construction et la revalorisation des loyers. En effet, l’immobilier d’habitation est un des rares actifs (avec les obligations indexées sur l’inflation) à disposer d’une couverture explicite contre l’inflation grâce à l’indice de revalorisation des loyers (Indice de référence des loyers dit IRL). A chaque date anniversaire, le bailleur a la possibilité de revaloriser le loyer selon l’IRL. Cette indexation vise notamment selon l’INSEE « à ne pas dissuader les bailleurs à investir dans le logement locatif ».
Bonne nouvelle pour les investisseurs, la forte inflation du début d’année devrait donc se répercuter par une hausse prochaine des loyers d’habitations. Le contexte inflationniste du début d’année permettrait ainsi de valoriser les actifs immobiliers et doper par la même occasion les rendements.
La hausse des loyers reste néanmoins limitée par la mise en place d’un dispositif d’encadrement des nouveaux loyers (loi Alur(1) de 2014) et des loyers à la relocation en zones tendues (1 149 communes - 28 agglomérations en France). Certes jusqu’alors peu appliqué, ce dispositif a été remis à jour par la loi Elan(2) en 2018 puis en avril 2022 (loi 3DS(3)) avec le transfert des attributions de contrôles et de sanctions de la préfecture à la ville. La DGCCRF(4) de Bercy est chargée de contrôler de manière aléatoire les nouvelles annonces immobilières et de premières sanctions tombent.
Simples mesures dissuasives ou véritable tournant, le marché de la location très tendu affiche toujours un avantage certain pour les bailleurs pouvant appliquer un complément de loyer, possible lorsque le logement présente des caractéristiques particulières notamment de confort ou de localisation.
La loi est peu précise sur le sujet, le complément de loyer ne faisant pas l'objet d'une liste exhaustive permettant de définir clairement la validité d'un critère déterminant.
Des leviers pour maîtriser l'inflation
La Banque centrale européenne prévoit une inflation entre 5% et 6% pour 2022. Pour maitriser cette inflation, elle dispose de deux leviers :
- produire davantage de liquidité,
- durcir sa politique monétaire en augmentant son taux directeur.
La fin des taux négatifs semble bien révolue avec un taux de dépôt qui devrait être légèrement positif d’ici septembre.
Pour les investisseurs immobiliers, l’impact sera cependant limité avec des taux de crédits immobiliers en forte progression mais largement inférieurs à l’inflation.
L’investissement immobilier par recours au crédit reste donc toujours attractif. Le taux d’intérêt réel fixé par la BCE (taux d’emprunt corrigé de l’inflation) ressort négatif et permet de connaitre le coût réel d’un emprunt immobilier. Une inflation à 5% combinée à un taux à 1.8% permet en réalité d’emprunter à un taux réel négatif de -3.2%.
Cependant, la hausse des taux combinée au durcissement des conditions d’octroi de crédit depuis la mise en œuvre des règles du HCSF(5) grippe le marché immobilier depuis janvier 2022. Il impacte le budget des nouveaux acquéreurs et devrait en exclure certains de l’accession à la propriété. Le crédit reste certes bon marché en France mais la hausse des taux devrait se poursuivre et avoir un impact sur les volumes de vente et sur les prix.
Les estimations économétriques montrent qu’une hausse de 50 points de base des taux d’intérêt des crédits à l’habitat (ex : passage de 1,5% à 2%) engendre une baisse des prix de 2%. Le contexte inflationniste peut également amener à compliquer la visibilité des projets des nouveaux acquéreurs. La confiance des ménages s’érode, amenant certains à de l’attentisme et donc à repousser les dépenses en consommation et en investissement. L’inflation fait également grimper la facture des logements neufs. Combinée à la hausse des prix de l’énergie, celle des matériaux de construction comme le ciment, le carrelage ou encore la pénurie de l’acier et de l’aluminium devraient impacter le prix de sortie pour les acquéreurs en VEFA.
(1) LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
(2) LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
(3) LOI n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale.
(4) La direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes.
(5) Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. Le HCSF est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions que ses membres représentent.
