Quelles sont les solutions pour investir dans l'immobilier ?
L’immobilier est considéré comme une valeur refuge sur le long terme. Toutefois, le type d’investissement dans la pierre doit être adapté à son budget, et à ses objectifs patrimoniaux et fiscaux :
- Se constituer un patrimoine,
- Préparer sa transmission,
- Préparer sa retraite,
- Alléger son niveau d’imposition,
- Se créer un revenu complémentaire…
Une fois l’objectif fixé, vous pouvez cibler la meilleure solution, votre conseiller BRED est à votre disposition pour trouver la meilleure allocation en adéquation avec vos besoins et vos capacités d’investissement.
L’investissement immobilier peut prendre deux orientations :
- L’achat matériel de biens pour y vivre (résidence principale, résidence secondaire) ou pour louer en direct (investissement locatif).
- Les placements financiers ayant l’immobilier pour support (pierre-papier) comme les SCPI ou les foncières cotées.
L’acquisition de sa résidence principale est le placement prioritaire recommandé pour les ménages. La souscription d’un prêt bancaire associé à un apport personnel peut couvrir l’investissement.
Pourquoi et comment investir dans un bien locatif en direct ?
Pour compléter la constitution de son patrimoine, l’investisseur peut choisir l’achat d’un ou plusieurs biens à des fins locatives. Le propriétaire du bien perçoit des revenus locatifs principalement contre la mise à disposition du bien pour ses locataires.
Devenu bailleur, le propriétaire endosse des responsabilités vis-à-vis des locataires, mais aussi de la loi notamment en matière de gestion locative (organisation des visites et des états des lieux, participation aux assemblées générales de copropriété…). Il doit aussi assumer le coût de travaux d’entretien et la partie « déclarations fiscales ». Comme dans tout investissement, une part de risque existe notamment :
- d’éventuelles détériorations du bien ;
- des impayés ;
- des périodes de vacances locatives ;
- la diminution de la valeur du bien sur le marché.
Le cadre fiscal varie entre une location nue ou une location meublée
La location meublée se décline en deux statuts :
1 - La location meublée non professionnelle (LMNP) permet de considérer les loyers perçus comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime forfaitaire (ou micro BIC) du statut LMNP autorise un abattement de 50 % des recettes.
2 - La location meublée professionnelle (LMP) : les revenus de la location meublée sont la source principale de revenus du foyer fiscal (sauf si les recettes sont inférieures à 23 000 euros). Dans ce cas le propriétaire à un statut de professionnel qui peut permettre la déduction de déficit sur le revenu.
Votre projet et votre situation sont à prendre en compte pour l’acquisition à réaliser notamment : type de bien loué, qui détient le bien (personne physique ou société civile…), revenus actuels, revenus à venir, votre tranche marginale d’imposition.
Investir dans la pierre-papier
La pierre-papier englobe tous les types de placements financiers de nature immobilière, impliquant une délégation de gestion collective. Cette catégorie réunit :
- les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ;
- les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) ;
- les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) ;
- les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées en bourse).
L’investissement sur ces 4 types d’instruments financiers comporte un risque de perte partielle ou totale de son capital. Nous vous invitons à contacter votre conseiller pour plus d’informations.
La hausse des investissements en SCPI par les particuliers se confirme au premier semestre de l’année 2022 : +39 % sur un an. Le chiffre atteint 5,2 milliards d’euros d’après l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF).
L’investissement le plus répandu est la SCPI (société civile de placement immobilier). L’épargnant achète des parts de la société et devient propriétaire associé. Cette société s’occupe de la gestion de son parc immobilier, un portefeuille d’actifs diversifiés ou spécialisés (résidences, bureaux, boutiques, santé, établissements hôteliers, etc.).
Les revenus locatifs sont au prorata de la quote-part détenue par l’investisseur dans la SCPI. Ce dernier peut aussi profiter de la revalorisation du parc dans le temps, tout en se constituant un patrimoine immobilier. La liquidité n’est pas assurée et les revenus ne sont pas garantis.
L’épargnant peut aussi investir en immobilier (via des parts de SCPI, OPCI et SCI) par des fonds en unités de compte proposés dans un contrat d’assurance vie, un contrat de capitalisation ou d’un plan d’épargne retraite individuel (PERI). Cette formule :
- allège les frais d’entrée ;
- garantit la liquidité des parts ;
- ouvre accès à une fiscalité attractive (celle de l’assurance vie).
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Il existe également un moyen d’allier investissement dans la pierre et réduction de l’imposition du foyer fiscal.
L’immobilier est un investissement soumis à des risques qui vous permet de diversifier votre patrimoine. Ce placement constitue aussi un revenu complémentaire (loyers, dividendes, plus-value à la revente) notamment dans le cadre de votre préparation à la retraite ou de transmission de patrimoine. Enfin, il peut impliquer des dispositifs de défiscalisation pour alléger votre imposition.
Ces investissements peuvent être réalisés en direct ou via la souscription de parts de SCPI fiscales (souvent avec un seuil d’accès plus bas).
Votre conseiller BRED se tient à votre disposition pour trouver la solution la plus adaptée à vos besoins.
