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Acheter un bien immobilier

illu-guide-guillemetG.png Qu’il s’agisse ou non du premier, un achat immobilier est souvent un projet important dans une vie. Vous rêvez de devenir propriétaire de votre toit ? Ou vous souhaitez préparer l’avenir en investissant dans l’immobilier locatif ? Découvrez ce guide consacré à l’acquisition immobilière. Nous vous donnons des informations pour vous aider à mener votre projet sur la voie de la réussite. illu-guide-guillemetD.png

Quelles sont les étapes d'un achat immobilier ?


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Déterminez votre budget pour l'acquisition d'un bien immobilier

Souhaitez-vous acheter :
  • une maison individuelle, un appartement ;
  • un bien immobilier ancien ou neuf ;
  • un logement avec ou sans travaux à prévoir sur le court et moyen terme ?
Ce bien est-il destiné à un usage :
  • à titre de résidence principale ;
  • locatif pour un investissement ?
Enfin, définissez aussi votre budget en prenant en compte :
  • votre apport personnel (vos économies, votre épargne, un héritage, etc.) : on estime qu’un apport doit couvrir au minimum les garanties servant à couvrir le prêt, ainsi que les frais de dossier et de notaire ;
  • vos revenus : salaires, pensions, loyers, etc. ;
  • vos dépenses : impôts, charges, etc.
En fonction de la nature de votre projet, nous pourrons vous apporter des solutions de financement sur mesure et adaptées au marché immobilier actuel.
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Signez un compromis de vente

De particuliers à particuliers ou avec l'aide d'un agent immobilier, les méthodes de recherches pour trouver votre bien idéal sont nombreuses : agences immobilières, sites internet d'annonces immobilières, ventes aux enchères, via le réseau de notaires, ou même aussi avec le bouche-à-oreille.

Une fois le coup de cœur immobilier opéré, il vous faudra rédiger une offre d'achat en négociant éventuellement le prix d'achat du bien. Si le vendeur l'accepte, vous pourrez alors prévoir la signature du compromis de vente (ou promesse de vente). C’est un engagement de vente bilatérale : le vendeur s'engage à vous céder son bien et l'acquéreur à l'acheter. Néanmoins, vous avez un délai de rétractation de 10 jours pour annuler votre offre et ce, sans justification.

Passé ce délai, il sera plus compliqué d'annuler la transaction sauf si l'une des conditions suspensives indiquées dans le compromis de vente n’est pas levée.

A la signature du compromis, chez le notaire ou dans une agence immobilière assermentée, vous devrez verser 5 à 10 % du prix de vente. Cette somme sera déduite du restant à payer lors de l'acte de vente ou reversée à l'acheteur si l'une des clauses suspensives se réalisait. En revanche si la vente ne devait pas se faire, et qu'aucune clause suspensive ne rentrerait en ligne de compte, le vendeur pourrait garder cette somme à titre d’indemnisation.
BON A SAVOIR
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Qu'est-ce qu'une clause suspensive ?

ll s’agit d’une clause qui prévoit que le contrat ne devient effectif qu’en cas de survenue d’un évènement futur et incertain. Par exemple, le compromis de vente ne devient effectif que si l’acheteur obtient le prêt visé.
Mais il existe aussi d'autres formes de clauses suspensives liées à la vente du logement actuel, à la validation d'un permis de construire si vous achetez une maison en construction, à la réalisation de travaux par l'actuel propriétaire avant la vente, etc. Toutes ces conditions doivent être notifiées dans l'avant-contrat de vente.
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Recherchez un financement

En règle générale, vous aurez entre 45 et 60 jours pour trouver le financement de votre achat immobilier. Dans l'idéal, il est conseillé de démarcher les établissements bancaires en amont car l'agenda reste contraint et vous pourriez manquer de temps. Maximisez donc vos chances d'obtenir votre offre de prêt en préparant l'ensemble des pièces justificatives en amont et conservez le temps imparti pour finaliser le montage de votre dossier avec votre conseiller.

Si tous les voyants sont au vert pour la Banque, vous obtiendrez donc un accord de principe qui n'est pas encore une offre de prêt. Il vous faudra en général pour ce faire recueillir l'aval de l'assurance emprunteur et, le cas échéant l’aval de l’organisme se portant caution pour finaliser votre demande.
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Assurez-vous !

Les assurances et garanties servent à sécuriser votre prêt immobilier, ce qui est indispensable pour que vous et vos proches soyez protégés tout au long de sa durée. Pour établir le contenu du contrat de l'assurance emprunteur, vous devrez remplir un questionnaire médical confidentiel. En fonction de votre situation, l'accord de l'assureur peut être instantané.

Quelles différences entre assurance emprunteur et garanties ?


L’assurance-emprunteur garantit le remboursement des mensualités en cas de décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité, incapacité de travail.

Les garanties ont vocation à rembourser la banque si vous-même êtes défaillant dans le remboursement du prêt. Il peut s’agir par exemple : d'une hypothèque, d'un privilège de prêteur de denier, d'un cautionnement personnel et solidaire.
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Signez votre offre de prêt

Vous avez l'accord de votre banque, de l'assurance emprunteur, et les conditions du prêt sont remplies ? Félicitations, vous pouvez désormais signer votre offre de prêt ! Vous recevrez vos documents sous pli recommandé et vous aurez 10 jours de réflexion à compter de la date de réception de l’offre. Profitez de ce délai pour relire votre offre de prêt et poser toutes vos questions à votre conseiller.

Vous pourrez ensuite signer et renvoyer l'offre de prêt signé à partir du 11ème jour.
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Souriez, vous signez votre acte de vente !

Ultime étape de votre projet immobilier : la signature de l'acte de vente en présence du notaire, du vendeur, de l'acquéreur et parfois de l'agent immobilier. Une fois le rendez-vous pris avec votre notaire, vous pourrez demander le déblocage des fonds auprès de votre conseiller bancaire qui versera la somme empruntée directement au notaire, quelques jours avant le jour J.

Après vous avoir exposé les lois et les conséquences juridiques si les engagements ne sont pas tenus, le notaire vous fera régler le montant de la transaction : prix d'achat du bien, frais de notaires et garantie. Une fois la signature de l'acte finalisée, le vendeur procédera à la remise des clefs et vous pourrez prendre possession des lieux le jour-même.
BON A SAVOIR
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Vous aurez également à régler au vendeur la taxe d'habitation au prorata.

Exemple : si la taxe d'habitation du bien s'élève à 1 000 € sur l'année en cours, et que vous emménagez dans le logement au 1er juillet : vous aurez donc à régler 500 € correspondant aux 6 mois de présence où vous serez propriétaire du bien.
Votre notaire vous indiquera naturellement le prorata à verser le jour de la signature.

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Comment financer votre projet immobilier ?


L’achat d’une maison ou d’un appartement, que ce soit pour y vivre ou pour le louer, requiert souvent l’aide d’une banque. Pour vous aider à concrétiser votre rêve, la BRED vous propose prêt immobilier adapté à vos besoins et à votre situation (1).

(1) Sous réserve d’acceptation de votre dossier.

Votre capacité d’emprunt

Avant de trouver une solution de financement, calculez votre capacité d’emprunt. Cela revient à définir quelle somme vous pouvez rembourser chaque mois tout en conservant un « reste à vivre » suffisant. Si vous louez actuellement votre logement, votre loyer peut vous servir de base pour estimer la somme que vous êtes en mesure de rembourser mensuellement. Généralement, on admet qu’une mensualité ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus nets.
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Les prêts immobiliers

La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.

A la BRED, plusieurs types de prêts immobiliers peuvent vous être accordés (2).

  • Les prêt immobilier classique(2) vous engage à rembourser des mensualités sur une durée déterminée. Vous remboursez à un taux fixe le capital emprunté, ainsi que les intérêts et, éventuellement, l’assurance emprunteur.
  • Si vous optez pour un prêt immobilier modulable, vous pourrez augmenter ou baisser le montant des échéances au rythme de vos changements de situation (3).


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Il existe aussi des prêts réglementés : leur fonctionnement est encadré par l’Etat. Ces prêts sont souvent accordés sous conditions de ressources, en fonction du bien que vous achetez et de l’usage que vous lui réservez. Les principaux prêts réglementés sont :

Ces aides pour l’accession à la propriété évoluent régulièrement. Parlez de votre situation avec votre conseiller BRED. Il saura quel type de financement est le plus approprié pour la réussite de votre projet.

(2) L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt par le banquier prêteur. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.

(3) Sous conditions et limites prévues dans l’offre de prêt et sous réserve d’acceptation de votre dossier. La modulation ou le report d’échéance entrainent une modification de la durée du crédit et du montant total du crédit dû par l’emprunteur.

Louez pour rembourser votre prêt

Un investissement locatif est également un moyen de financer un achat immobilier. Les loyers contribueront à rembourser l’emprunt puis ils deviendront un complément de ressources si vous décidez de laisser en location votre logement. Un investissement locatif peut vous donner droit, sous certaines conditions, à un crédit d’impôt. Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont nombreux, parfois complexes, et leur fonctionnement change régulièrement.

Actuellement, vous avez la possibilité d’investir en : Loi Pinel (ex. loi Duflot), LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), Loi Censi-Bouvard.

Pour réussir votre investissement, vous devez calculer le rendement locatif de votre bien et le comparer aux mensualités de votre crédit et au montant des charges qui vous incombent. Il est aussi nécessaire d’investir dans un logement que vous êtes certain de louer, un studio dans un quartier étudiant par exemple.

Acheter à plusieurs un bien immobilier

Différentes solutions juridiques vous permettent d’acheter à un ou plusieurs, un appartement, une maison ou tout autre type de biens immobiliers.

Acheter un bien immobilier en indivision

Avec l’indivision, vous achetez à deux, voir avec d’autres acquéreurs, et chacun est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière.

Votre notaire est également votre allié pour choisir l’option appropriée à votre situation.

Acheter un bien immobilier en SCI

Avec la SCI (Société Civile Immobilière), les associés détiennent autant de parts qu’ils en ont achetées ; la SCI est propriétaire du bien.



Les taux

Le taux d’intérêt fixe la rémunération du capital prêté. Il est exprimé en pourcentage, fixe ou variable, appliqué au capital emprunté sur une base annuel.. Il dépend de différents critères : la durée du prêt, le montant de votre apport, de vos revenus, la présence ou non d’autres crédits, etc.
Le taux peut être :
  • fixes : dans ce cas, pas de surprise, le taux reste le même sur toute la durée du prêt ;
  • révisable ou variable : il augmente ou baisse selon un indice de référence, ce qui peut représenter un risque en cas de hausse des taux où les mensualités seront plus élevées.
    Pour comparer les offres de prêts que différentes banques peuvent vous avoir adressées, étudiez sur le coût total du prêt :
  • le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) : il exprime le coût total du prêt pour l’emprunteur en prenant en compte pour son calcul tous les coûts, y compris les intérêts, les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit et qui constituent une condition pour obtenir le crédit. Il ne comprend pas les frais liés à l’acquisition des immeubles tels que taxes ou frais d’acte notarié, ni les frais à la charge de l’emprunteur en cas de non-respect de l’une de ses obligations prévues dans le contrat de crédit.
  • le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) : il vous renseigne sur la part que représente l’assurance dans le coût total du crédit.
  • le taux débiteur : c’est le taux d’intérêt exprimé en pourcentage fixe ou variable, appliqué au capital emprunté sur une base annuel.


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Date de mise à jour Avril 2021